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房價調控目標公布進入三天倒計時
發布時間：
2018-08-02
按照“新國八條”的有關要求，地方政府須在一季度前向社會公布當地房價調控目標。目前，距這一“大限”只有3天時間，但包括京、穗、深等一線城市在內的多數城市仍未公布房價調控目標。相關動向成為市場關注的一大焦點。 另一方面，國務院近期派出八個調查組，分赴各地對先前出臺的樓市調控政策效果進行摸底。接近住建部的有關專家向記者表示，房地產調控高壓態勢不會改變。 截至目前，已經公布房價調控目標的近40個城市中
按照“新國八條”的有關要求，地方政府須在一季度前向社會公布當地房價調控目標。目前，距這一“大限”只有3天時間，但包括京、穗、深等一線城市在內的多數城市仍未公布房價調控目標。相關動向成為市場關注的一大焦點。
另一方面，國務院近期派出八個調查組，分赴各地對先前出臺的樓市調控政策效果進行摸底。接近住建部的有關專家向記者表示，房地產調控高壓態勢不會改變。
截至目前，已經公布房價調控目標的近40個城市中，多數城市的房價調控目標與當地GDP增速或居民人均可支配收入漲幅掛鉤。其中，上海市于昨天晚間公布的樓市調控目標為：2011年度新建住房價格漲幅低于全市年度生產總值和城鄉居民人均可支配收入的增長水平，新建保障性住房面積高于商品住房面積，居民住房保障水平明顯提高。
有市場人士認為，部分城市房價調控目標仍不夠清晰。對此，接近住建部的有關專家表示，“調控目標的不清晰，會給人們心理上造成影響。但是，可以肯定的是，房地產調控高壓態勢不會改變，目前整體房地產市場仍處于觀察觀望期，需要進一步關注市場走勢。”
該專家認為，部分城市公布的房價調控目標，確實有些“隨大流”，將調控目標與當地GDP增速或居民人均可支配收入漲幅掛鉤，讓老百姓感到不踏實。但是，該專家同時強調，“有(目標)總比沒有強，調控目標是‘上限’”，不應將此解讀為“強化房價上漲預期”。
據該專家分析，國家對房地產調控的態度是很明確的，這從“新國8條”要求“各地公布房價調控目標”中就可以看出來，為保證有關措施的落實，有關部門也會加以督查。目前市場人士對部分城市房價調控目標“隨大流”的擔憂，可能也會進入有關部門關注的范圍。
值得一提的是，根據國家統計局發布的數據，與1月份相比，2月份全國70個大中城市中房價下跌的從3個增加至8個，房地產調控效果有所顯現。目前來看，雖然各地所公布的房價調控目標(“限價令”)不盡如人意，但限購、限貸等政策的實際殺傷力仍較顯著。
另外，國家發改委日前出臺了商品房明碼標價的規定，北京市也于日前宣布再次提高土地增值稅預征率至2%-5%，這些都表明，房地產調控政策仍處于細化落實階段。
對此，中國房地產研究會副會長童悅仲日前表示，高房價不僅威脅宏觀經濟穩定，成為誘發通貨膨脹的因素之一，也讓居民的生活成本大增。為此，“十二五”期間我國房地產市場調控將常態化。
完成“控房價”目標壓力仍很大
按照“新國八條”有關規定，地方政府須在一季度末前公布2011年房價控制目標。記者抽樣調查了已公布房價控制目標的幾個二線城市和尚未公布房價控制目標的一線城市后發現，跟去年全年均價相比，不少城市1-2月的平均房價已經出現大幅上漲。要完成全年房價漲幅控制在10%左右的調控目標，地方政府壓力依然很大。
在已公布調控目標的城市中，記者選取了蘭州、昆明、沈陽、佛山、西安5個城市，對比了這些城市今年1-2月平均房價與去年全年平均房價的漲幅情況，發現5個城市中有3個城市今年1-2月的平均價格較去年全年均價已有大幅上漲，有的漲幅甚至超過10%的全年調控目標。
根據中國指數研究院的監測數據，沈陽去年全年新建商品房均價為5063元/平方米，今年1-2月均價則已達到5599元/平方米，較去年全年均價大幅上漲10.6%;佛山去年全年新建商品房均價為7457元/平方米，今年1-2月均價為7938元/平方米，較去年均價上漲了6.5%;而西安今年以來的房價上漲勢頭更是兇猛，1-2月均價為6856元/平方米，而去年全年均價僅為6065元/平方米，今年以來房價已大幅上漲了13%。而這三個城市今年全年的房價控制目標分別為，12%、12%和15%。
在抽取的5個城市中，僅蘭州和昆明今年以來均價較去年有下降趨勢。數據顯示，蘭州去年全年新建商品房均價為5518元/平方米，今年1-2月均價為5110元/平方米，較去年均價下跌了7%左右;昆明去年商品房均價為6390元/平方米，而今年1-2月均價為6338元/平方米，較去年均價微跌0.8%。
而對于一線城市來說，1-2月的房價上漲趨勢更為明顯，這或許也成為部分一線城市至今仍糾結于房價調控目標，遲遲未公布的原因。記者從數據上發現，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市去年全年均價分別是20063元/平方米、21728元/平方米、12484元/平方米和20106元/平方米，而今年1-2月均價分別是22680元/平方米、22425元/平方米、13787元/平方米和20378元/平方米，較去年全年均價全部呈上漲趨勢，漲幅分別為13%、3%、10%和1%。 “正是房價上漲壓力大，所以才會有調控目標。” 住建部政策研究中心副主任王玨林對媒體記者表示，地方政府一旦制定了目標，就必須完成。
業內人士向記者表示，1、2月份還屬市場淡季，各地房價依然呈上漲趨勢，可想地方政府要實現全年房價控制目標壓力仍很大。
上市房企深挖保障房“金礦”
保障房業務量的高速擴容與盈利能力的高穩定性，將使北京城建、首開股份、天房發展、福星股份等一批城投公司或戰略領先的龍頭房企，有望在2011年-2012年收獲穩定的業績與現金流。
保障房的市場空間與盈利能力有多大，成為當前市場關注的一個熱點話題。相比商品房來說，保障房在利潤上遠不能比。不過，在目前市況下保障房在政策扶持和市場需求等方面也有自己的優勢——未來5年20%的市場需求將由保障房來實現，按2009年保障房投資占市場4%來看，未來有5倍增長空間，而商品房市場面臨下滑風險。
同時，由于價格較低，保障房基本不愁銷路。但按照平均4%-6%凈利測算，短期內對房企的業績拉動能力一般。但由于保障房項目的政府背景與收益確定，故在引入財務杠杠方面可獲得很大優勢，有利于緩解房企資金鏈緊繃與提高盈利能力。
哪幾類上市房企有可能從保障房建設中分到一杯羹?
首先，城投公司作為地方性國有企業，是地方保障房項目招標的首選對象。雖然保障房建設并非高毛利率項目，但以量補價，在貴州、江蘇等大量保障房地區，城投公司可獲取大量保障房項目，實現業績提升。
如中天城投今年3月10日公告，與貴州省人民政府簽訂了參與“十二五”保障性安居工程建設框架協議。國信證券分析師方焱認為，公司歷史上參與的保障房開發凈利潤率根據地方政策可達8%左右，這20萬套保障房開發在2011-2015年，可帶來16億元凈利潤。
又如北京城建在2010年年報中表示，公司積極介入小城鎮建設、新城建設和保障房建設，加大二、三、四線城市投資。其中，公司高度重視保障房項目建設，包括建設資金上進行優先保障等。
此外，類似公司還包括首開股份、天房發展、棲霞建設、城投控股、福星股份等公司。同時，中信證券研究報告認為，華東地區和東北地區依然是保障房建設的重點，西部重慶也是熱點城市。
其次，戰略領先的萬科等龍頭房企基于其執行力與品牌等優勢，在全國布局保障房項目上也將獲得更多市場份額。
如萬科在2010年年報中表示，公司穩步推進工業化體系建設，全年實現106萬平方米的工業化開工面積，超額完成預定目標。期內，部分城市出臺了相關的工業化優惠政策，為公司工業化科研工作的推進創造了良好條件。考慮到保障性住房建設規模大，進度要求快，套型結構設計易于標準化，對節能環保要求較高，適合工業化建設，公司也開始積極嘗試保障房業務與工業化技術的結合。目前，公司在深圳、南京的兩個保障房項目中已經引入工業化技術。
而招商地產更在其年報中表示，其首倡并始于七年前的綠色地產實踐與當今的低碳經濟大潮歷史性地相吻合。而標志性事件便是，2010年9月，以公司為主體的投標聯合體，按照綠色建筑評價體系要求編制了投標文件，并以總分第一中標了深圳市目前最大的保障房項目——深圳光明新區整體拆遷、統建上樓安置房項目。
招商地產同時介紹，報告期內除了中標總建筑面積53.96萬平方米的深圳光明新區整體拆遷、統建上樓安置房項目外，在北京，溪城家園23萬平方米的保障房已建成并交付使用;在深圳，瀾園3.15萬平方米的保障房已建成并交付給有關部門。
針對未來規劃，招商地產表示將繼續參與保障房的建設，并致力于將綠色技術全面融入產品的研發，創造獨特的競爭優勢。
基金激辯地產板塊：向上空間有多大
近期地產股走勢相對活躍，有基金解釋為市場對地產熱情的短期釋放;不過，也有基金對此表示相對謹慎，認為在一系列調控政策的壓力之下，地產股短期內不會出現大的趨勢性機會。
“房地產現在分歧比較大，在調控背景之下，我個人認為銷量及房價的未來趨勢都很難預測，前方形勢未明，暫對房地產板塊持偏謹慎態度。反而由于大力推進保障房政策的拉動，機械、水泥等相關行業值得密切關注。”上海一家合資基金公司基金經理指出。天治基金則表示，在通貨膨脹未得到有效遏制前，緊縮將是政策的主基調，穩物價、控通脹依然是今年工作的重中之重。嚴厲的房地產調控將持續，調控效果會逐步顯現。
另一位基金人士分析，國家對房地產的調控政策一定程度上壓制了房地產的需求，而加息增加了投資者或投機者的購房成本，從大的環境來看房地產的泡沫化已經達到了高峰，向上的空間不大，地產最好的發展階段已經過去。
也有聲音更偏樂觀。廣州一家基金公司表示，從行業配置的角度上來看，在經歷了2010年結構化差異十分明顯的一年后，未來不同行業及板塊之間估值收斂是A股市場的必然趨勢，而地產等周期股目前估值已經處于底部區域，有望迎來“估值修復”行情。在在未來一段時間內將采取低估值策略應對市場波動，看好包括煤炭、地產、家電、建材、工程機械等低估值板塊。
農銀匯理基金指出，“二八轉換”初現端倪，藍籌接力中小盤這一現象很可能會貫穿2011年全年。具體來看，當前國內企業產能利用率上升，企業資本支出的動力大幅提升，經濟回升的內生動力正在加強。今后，隨著通脹和房價的進一步調控到位，周期性行業的系統性投資機會將來臨，包括地產、汽車、水泥、鋼鐵、有色、煤炭等會有較好表現。而目前市場對于地產中保障性住房的融資政策放松表現熱情，直接促進了地產板塊的活躍。
保障房概念股“黑馬”頻出
飽受調控政策沖擊的房地產板塊，最近出現集體回暖跡象。其中，保障房概念股表現尤為突出，大有引領地產投資新主題之勢。分析人士認為，地產板塊引起大資金關注的重要因素是其低估值，但這并不足以支撐其持續反彈，后市地產板塊分化難免，而受到政策關照的保障房概念股則有望繼續受到市場追捧。
地產股近期走強離不開消息面與基本面的配合。降低住房交易收費等消息明顯有給地產調控松綁的意味，使得長期籠罩在地產板塊上的政策憂慮暫時得以緩解。與此同時，地產股的低估值漸得市場認同。國金證券報告稱，目前萬科等四大龍頭地產公司2010年靜態市盈率為12.8倍，按2011年15%的保守凈利潤增速計算，目前動態市盈率也僅為11.1倍，安全邊際足夠。
從市場表現來看，地產板塊在此波反彈中表現突出。統計顯示，最近4個交易日，房地產指數累計漲幅達5.28%，明顯跑贏大盤。大智慧超贏數據顯示，上周5個交易日，房地產板塊凈流入資金25.1億，成為資金流入最多的行業板塊。
值得一提的是，“地產+X”型的公司最受市場追捧，而保障房概念股則“黑馬”頻出。昨日，黑牡丹、天房發展、棲霞建設、上海建工漲幅均超過4%，保障房概念再度成為市場追逐熱點。自上周三以來，部分龍頭股的累計漲幅更是驚人。統計顯示，天房發展4個交易日的累計漲幅達23.61%，金隅股份、黑牡丹、棲霞建設累計漲幅也分別達到15.78%、14.26%和13.69%。
市場對于保障房概念股的炒作并非空穴來風。上周北京差別預征土地增值稅的消息，使得更多保障房利好政策將出臺的預期升溫。各方研究機構也表達了對此概念的看好。
中金公司認為，保障房建設已被提到重要高度，建設任務如期實現的確定性較高，而今明兩年各1000萬套的任務量將為開發商和建筑企業帶來廣闊的市場前景，看好全國層面具有資金和品牌實力的開發和建筑企業，以及在保障房建設方面已有豐富經驗的區域型公司和未來可能利用自身優勢參與保障房的公司。
國金證券認為，保障房利潤率較低，為實現這一建設目標，政府可能會針對保障房建設的企業實施定向的政策松動，將會帶來相關公司估值水平的提升，并且由于承擔了一定社會職能，參與保障房建設的企業也會有更過獲取商品房開發的機會。
但也有機構指出，當前地產板塊的整體走強主要依賴于其估值吸引力，但這不足以支撐其持續反彈，因此地產板塊后市更多的將呈現結構性機會。
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